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Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate inklusive Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Hausgeld. Erhalten Sie eine vollständige Übersicht Ihrer Immobilienfinanzierungskosten.
60.000 €
Dieser Rechner liefert nur Schätzwerte. Tatsächliche Hypothekenkonditionen, Zinssätze und Kosten können je nach Bonität, Kreditgeberrichtlinien, Immobilienstandort und Marktbedingungen variieren. Grundsteuer und Versicherungskosten sind Schätzungen und variieren je nach Standort. Risikolebensversicherungssätze und Kündigungsbedingungen können je nach Kreditgeber unterschiedlich sein. Für verbindliche Angebote und personalisierte Konditionen wenden Sie sich bitte direkt an Kreditinstitute.
Die Berechnungen gehen von Festzinsdarlehen mit Standardtilgung (Annuitätendarlehen) aus. Variable Zinsdarlehen, endfällige Darlehen und andere spezialisierte Produkte können unterschiedliche Zahlungsstrukturen aufweisen. Überprüfen Sie stets alle Zinssätze, Gebühren und Bedingungen bei Ihrer Bank, bevor Sie finanzielle Entscheidungen treffen.
Ein Hypothekenrechner ist ein Finanzplanungstool, das Ihre monatliche Baufinanzierungsrate berechnet, einschließlich Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Hausgeld. Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Laufzeit ein, um Ihre vollständigen monatlichen Wohnkosten, Gesamtzinsen und den kompletten Tilgungsplan zu sehen. Unverzichtbar für die Kaufplanung und zum Vergleich verschiedener Finanzierungsszenarien.
Nutzen Sie unseren Rechner für fundierte Kaufentscheidungen:
Annuitätendarlehen mit Zinsbindung - Der Zinssatz bleibt für die gewählte Zinsbindungsfrist (5, 10, 15, 20 Jahre) konstant und bietet planbare monatliche Raten sowie Schutz vor Zinserhöhungen
Variables Darlehen - Der Zinssatz passt sich regelmäßig an Marktbedingungen an. Bietet anfangs niedrigere Zinsen, birgt aber das Risiko steigender Raten
Endfälliges Darlehen - Sie zahlen nur Zinsen während der Laufzeit und tilgen das Kapital am Ende in einer Summe. Niedrigere monatliche Belastung, erfordert aber parallelen Sparvertrag
KfW-Förderkredit - Staatlich geförderte Darlehen mit besonders günstigen Konditionen für energieeffizientes Bauen, Renovieren oder Erstkauf. Kann mit Bankdarlehen kombiniert werden
Vollfinanzierung - 100% Finanzierung ohne Eigenkapital, nur bei ausgezeichneter Bonität. Höhere Zinsen und meist Aufschlag von 0,3-0,5% gegenüber Standardfinanzierung
Monatliche Rate - Ihre Gesamtrate inklusive Tilgung, Zinsen, anteiliger Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld. Dies ist der Betrag, den Sie monatlich zahlen
Gesamtkosten der Immobilie - Der komplette Betrag, den Sie über die Darlehenslaufzeit zahlen werden, inklusive Kaufpreis, allen Zinsen, Steuern, Versicherungen und Nebenkosten
Gesamtzinsen - Die kumulierten Zinsen über die gesamte Laufzeit. Bei 30-jährigen Hypotheken kann dies den ursprünglichen Darlehensbetrag erreichen oder überschreiten
Tilgungsplan - Eine detaillierte Aufschlüsselung jeder Rate zeigt, wie viel auf Tilgung versus Zinsen entfällt. Frühe Raten sind hauptsächlich Zinsen; spätere Raten hauptsächlich Tilgung
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]Wobei M = Monatsrate, P = Darlehensbetrag (Kapital), r = Monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 12), n = Gesamtzahl der Raten (Jahre × 12). Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld werden zu dieser Basisrate addiert.
Eine Faustregel besagt, dass Ihre monatliche Wohnkostenbelastung (Tilgung + Zinsen + Nebenkosten) nicht mehr als 35-40% Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen sollte. Beispiel: Mit 4.000€ Nettoeinkommen sollten Sie maximal 1.400-1.600€ monatlich für Wohnen einplanen. Berücksichtigen Sie jedoch Ihre Jobsicherheit, Sparziele und Lebensumstände. Nutzen Sie diesen Rechner, um verschiedene Kaufpreise und Eigenkapitalbeträge zu testen, bis Sie eine komfortable Rate finden. Denken Sie an Instandhaltungskosten (1-2% des Immobilienwerts jährlich), Nebenkosten und Rücklagen zusätzlich zur Darlehensrate.
Das ideale Eigenkapital in Deutschland beträgt 20-30% des Kaufpreises. Idealerweise sollten Sie die Kaufnebenkosten (10-15% des Kaufpreises) vollständig aus Eigenkapital bezahlen können: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%), ggf. Maklerkosten (3,57-7,14%). 20-30% Eigenkapital ermöglichen: bessere Zinskonditionen (oft 0,3-0,5% niedriger), niedrigere Monatsraten, deutlich geringere Gesamtkosten, höhere Finanzierungssicherheit. Eine Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) ist möglich, aber erheblich teurer und nur bei ausgezeichneter Bonität verfügbar.
Dies hängt von Ihren finanziellen Prioritäten und Ihrer Zahlungsfähigkeit ab. Eine 20-jährige Hypothek hat deutlich höhere Monatsraten (ca. 30-40% mehr als 30 Jahre) spart aber enorm bei den Zinsen - oft 50.000-100.000€ bei typischen Immobilien. Wählen Sie 15-20 Jahre wenn: Sie höhere Raten bequem tragen können, schneller schuldenfrei sein wollen, sich dem Ruhestand nähern, langfristig in der Immobilie bleiben. Wählen Sie 25-30 Jahre wenn: Sie niedrigere Raten für finanzielle Flexibilität benötigen, am Limit Ihrer Finanzierungsfähigkeit sind, Flexibilität schätzen. Kompromiss: 30 Jahre mit hoher anfänglicher Tilgung (3-4%) und Sondertilgungen reduziert faktisch die Laufzeit erheblich.
Ihre monatliche Gesamtrate der Baufinanzierung umfasst mehrere Komponenten: 1) Tilgung & Zinsen - bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine konstante Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt über die Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Berechnet basierend auf Darlehenssumme, Sollzins und Laufzeit. 2) Grundsteuer - variiert stark nach Gemeinde und Einheitswert, ca. 0,26-1% des Einheitswerts jährlich. 3) Wohngebäudeversicherung - Pflicht bei Finanzierung, ca. 0,1-0,3% der Gebäudeversicherungssumme jährlich. 4) Hausgeld - bei Eigentumswohnungen für Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen. Diese Gesamtbelastung sollte 35-40% Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Der Sollzins (auch Nominalzins) ist der reine Zinssatz für das geliehene Kapital. Der Effektivzins bildet die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten ab und beinhaltet: Sollzins, Tilgungsverrechnung, Disagio oder Agio, Bearbeitungsgebühren. NICHT enthalten: Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Versicherungen (außer wenn Kreditvoraussetzung). Der Effektivzins ist die wichtigste Kennzahl zum Angebotsvergleich. Beispiel: Angebot A mit 3,00% Sollzins und 3,45% Effektivzins vs. Angebot B mit 3,10% Sollzins und 3,35% Effektivzins - Angebot B ist günstiger. Vergleichen Sie immer Effektivzinsen bei gleichen Konditionen (Zinsbindung, Tilgung, Laufzeit).
Die Gesamtzinsen hängen von Darlehenssumme, Zinssatz und Laufzeit ab. Bei einer Hypothek über 300.000€ auf 30 Jahre mit 3,5% Zins zahlen Sie ca. 185.000€ Zinsen - mehr als die Hälfte der Darlehenssumme. Bei 20 Jahren mit gleichem Zins nur 116.000€ Zinsen - eine Ersparnis von 69.000€. Jede 0,5% Zinserhöhung kostet Zehntausende Euro bei langen Laufzeiten. Die gute Nachricht: Sie können Zinsen drastisch reduzieren durch höhere anfängliche Tilgung (3-4% statt 2%), Sondertilgungen, kürzere Zinsbindung bei günstiger Anschlussfinanzierung. Nutzen Sie den Tilgungsplan dieses Rechners, um genau zu sehen, wie viel Zinsen Sie zahlen.
Deutsche Banken nutzen üblicherweise die 35-40%-Regel: Ihre Wohnkostenbelastung sollte 35-40% des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Dies ist aber nur ein Ausgangspunkt. Berücksichtigen Sie: Ihre Jobsicherheit (Beamter vs. Selbstständiger vs. unbefristet Angestellter), Sparpolster (halten Sie 6-12 Monate Ausgaben als Notreserve), andere finanzielle Ziele (Altersvorsorge, Kinder), Lebensprioritäten und Komfort mit Verschuldung. Ein konservativer Ansatz: Ihre Gesamtrate (Tilgung + Zins + Nebenkosten) sollte unter 35% Ihres Nettolohns liegen, mit Spielraum für Instandhaltung, Nebenkosten, Sparen und Unvorhergesehenes. Nutzen Sie diesen Rechner für verschiedene Szenarien.
Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen neben dem Kaufpreis und Eigenkapital diese Nebenkosten an: 1) Grunderwerbsteuer: 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) des Kaufpreises; 2) Notar- und Beurkundungskosten: ca. 1,5% des Kaufpreises; 3) Grundbuchkosten: ca. 0,5% des Kaufpreises; 4) Maklerprovision (falls vorhanden): 3,57% bis 7,14% (seit 2020 geteilt Käufer/Verkäufer). Insgesamt: 10-15% des Kaufpreises. Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis entstehen 40.000-60.000€ Nebenkosten. Diese sollten idealerweise vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. Zusätzlich einplanen: Umzugskosten, Renovierung, neue Möbel. Behalten Sie stets eine Notreserve nach dem Kauf.
Der beste Zeitpunkt für einen Immobilienkauf hängt mehr von Ihrer persönlichen Situation ab als vom Markt-Timing. Kaufen Sie wenn: Sie stabile Einkünfte und Jobsicherheit haben, Sie solides Eigenkapital (idealerweise 20-30%) plus Notreserve gespart haben, Sie planen mindestens 5-7 Jahre in der Region zu bleiben (um Nebenkosten zu amortisieren und Vermögen aufzubauen), Sie die Monatsrate bequem tragen können, Sie emotional bereit für Eigentümerverantwortung sind. Marktbedingungen zählen weniger als Ihre persönliche Bereitschaft. Wenn aktuelle Zinsen hoch sind, können Sie später umschulden wenn sie fallen - aber Sie können nicht zu heutigen Preisen kaufen wenn diese steigen. Fokussieren Sie sich auf die richtige Immobilie zu einer tragbaren Rate.